目  录 

01总体框架：“2＋5”文件体系的构成与逻辑

02顶层文件一：《关于完善商品住房销售制度的通知》

03顶层文件二：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

04五个落地办法的重点、特色与此前操作差异

05与此前金融监管框架的整体差异（对照总表）

06结语

一、总体框架：“2＋5”文件体系的构成与逻辑

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、人民银行同日发布七份文件，构成“2份顶层设计＋5个落地办法”的房地产销售与融资制度改革组合。

二、顶层文件一：《关于完善商品住房销售制度的通知》

■ 2.1 重点内容

预售门槛统一提高：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、按揭贷款等购房资金全部存入资金监管账户。

现房销售优先：施行之日起新出让土地项目、已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现售；已取得工规证的项目鼓励现售；现售实行备案管理。

交房即交证：优化网签、不动产登记、抵押贷款流程，推动交付时同步取得不动产权证书。

项目开发公司制：商品住房开发实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任及各方主体责任。

过渡安排：“存量从旧、增量从新”——施行前已取得工规证的预售项目，预售条件与资金监管按原政策执行。

■ 2.2 与此前操作的差异

预售取证标准：旧制为“投入资金达总投资25%”（1992年预售办法）＋各地自定形象进度（部分地区“正负零”即可取证）；新规全国统一为封顶，且为全国性下限。

现售：从个别城市试点转为全国性方向约束（新项目优先现售）。

资金监管：从各地差异口径转为全额强制监管。

交付：交房即交证从试点转为全国推行。

三、顶层文件二：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

■ 3.1 重点内容

品种体系化“3＋3＋2”矩阵（开发/购房/运营三阶段），授权按需新设品种；全口径禁止土地出让金贷款（第五条）。

开发贷基础规则：资本金先于开发贷全额到位；主办银行制（一项目一主办行）＋项目全部资金纳入主办行账户封闭管理；期限分层（预售≤3年/最长5年、现售≤5年/最长7年、商业地产开发≤7年）；首次还本原则上在竣工备案后；受托支付。

购房贷：个贷期限30→40年、总偿债比上限55%→60%、预售项目竣工备案后发放；存量房贷利率协商/置换机制化；禁止加按揭与随市值浮动抵押贷；租赁团体购房贷最长30年、≤评估价值80%。

经营性贷款：经营性物业贷最长15年、≤评估价值70%；租赁经营性贷自有产权最长20年/80%、改造项目最长5年/≤应收租金70%，可置换前期开发贷。

宏观审慎与旧规清盘：集中度、首付比、利率政策保留并由央行＋金监总局确定；建立全口径统计（信贷/债券/股票/资管/境外）；一次性废止9个央行文件，自印发之日起施行，已签合同按合同执行。

■ 3.2 与此前操作的差异

制度形态：2003年以来碎片化通知体系（121号文确立“四证”、35%自有资金、封顶放按揭）→36条系统化“总纲”，一次废止9个文件，规则体例化。

管理重心：从主体信用（集团授信、名单制）转向项目现金流（项目独立、封闭管理、集团风险切割）。

期限与放款时点：个贷30→40年；预售按揭放款从封顶推迟至竣工备案后。

存量房贷：2024年“批量调整”临时安排→协商/置换常态化机制。

资金管理：预售资金监管→主办行全口径归集封闭管理。

套利封堵：土地出让金贷款、加按揭、随市值浮动抵押贷全面禁止。

四、五个落地办法的重点、特色与此前操作差异

除信托办法2027年3月1日施行外，其余四个办法自印发之日起施行，均设新老划断或过渡安排。

■ 4.1 《商品住房开发贷款管理办法（试行）》

主办银行制：一项目一行，单独或牵头银团发放；资金账户、预售资金监管账户、定金账户均开立主办行。

全口径归集：开发贷、项目自有资金、现售资金等全部项目资金纳入账户封闭管理——口径大于以往预售资金监管。

期限与投放：预售≤3年/最长5年、现售≤5年/最长7年；首次还本原则上竣工备案后；放款与实物建设进度匹配、受托支付。

用途刚性：仅限本城市（地级及以上）项目；不得跨项目使用、不得缴土地出让金及相关税款、不得分红挪用。

抵押与白名单：土地＋在建工程强制抵押，已网签/预告登记房屋不得作抵押物；依办法放款即入“白名单”（由申报制变发放即入）。

特色点评：将“集团信用融资”切换为“项目封闭融资”，放款即入白名单降低合规不确定性，是开发贷端的核心制度创新。从主体信用全面转变为项目资质。

■ 4.2 《个人住房贷款管理办法（试行）》

放款时点调整：预售项目个贷发放从“主体封顶”推迟至竣工备案后（受托支付至监管账户）；现房备案后放款；二手房落实担保后放款。

偿债比与期限：月供/收入比≤50%维持；总债务/收入比55%→60%；期限上限30→40年。

带押过户入规：购买存在未结清贷款的房产，贷款人提供带押过户服务。

合作管控：不得与非法贷款中介合作；风控核心事项由贷款人独立开展。

制度更替：1998年人民银行《个人住房贷款管理办法》废止。

特色点评：按揭后移一个建设周期，是“销售制度改革＋信贷改革”联动的核心条款；过渡期已取得预售许可证项目可按原规定执行。

■ 4.3 《商业地产贷款管理办法（试行）》

首次统一定义：按开发、购买、运营三阶段分别设定用途、期限、准入与管理要求。

期限与成数：开发≤7年；购买一般≤10年/最长15年；经营性物业贷一般≤10年/最长15年、≤评估价值70%、到期日早于产权证到期至少5年。

主办银行制移植：项目单独建账、封闭管理，项目间资金不得混同。

制度衔接：经营性物业贷用途可按2024年通知执行（延续偿还存量公开债等风险化解功能）。

特色点评：商业地产首次获得独立制度身份，从“类开发贷”转向“资产现金流融资”范式，为公募REITs退出预留估值与期限基础。

■ 4.4 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》

首个专门品种：银行须设立“城市更新项目贷款”品种并落实专门责任部门。

准入：纳入城市更新规划及项目库、经营性收入足额覆盖贷款本息、借款人为市场化运营主体。

三条用途红线：不得缴土地出让金及相关税款；不得用于净地供应前的征收拆迁补偿；不得用于应由财政资金保障的事项。

反隐性债务：不得因入规划入库放松审查；不得接受政府隐性增信；不得以政府应付款项、无收益公益性资产抵质押。

风控与适用：大额项目银团化、经营权/收费权担保、资金封闭管理；国开行、农发行须在批准范围内开展。

特色点评：政策增量最大的一个文件——以“经营性收入覆盖＋净地前禁用信贷”切分市场与政府投资边界，与《意见》禁止土地出让金贷款呼应。

■ 4.5 《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》

业务二分：房地产信托＝资产服务信托＋资产管理信托；投资资产分标准化与非标。

展业门槛：监管评级2级以上、最近两会计年度无连续亏损、净资产不低于10亿元（投资非标债权另加）。

项目制移植：以项目公司为融资与用款主体；四证齐全＋资本金实缴＋开发资质；主办行封闭管理且与托管行同一法人、三方合同；按进度分比例投放。

负面清单：不得发放流动资金贷款、缴土地出让款、用于土地储备、偿还股东借款，不得变相关联融资。

集中度：房地产信托余额≤实收规模5%；单一房企（集团）≤房地产信托余额20%；非标形式≤50%。

投资者保护：非标占比50%产品投资者须全部为非自然人（穿透核查）；不少于48小时冷静期；股权投资原则禁止（已建成项目≤25%例外）。

特色点评：由“限制和禁入”转为“制度化重启”，集中度上限使其定位为特色业务而非支柱业务；存量到期结清，可与AMC合作化解风险。

五、与此前金融监管框架的整体差异（对照总表）

■ 5.1 制度更替：一次废止10个历史文件

■ 5.2 新旧框架维度对照

六、结  语

从上世纪90年代出台的房地产预售制度，走过了三十年发展历程，而2026年9月开始的房地产市场，将逐步全面转向现售制，对于实体经济的发展及民生的保障迎来新的篇章。同时，金融供给端也将从分散规制全面迎来体系化的纲举目张时代。对于法律服务市场而言，也将进入新的调整时期，新体系意味着新的服务市场，旧规废止的法律适用专项、合同文本体系整体换代、尽调范式转型、争议解决新类型、风险处置与破产重整、新兴金融法律等板块都将迎来细分服务需求的增长。

主要资料来源：住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（2026-08-28）；人民银行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》全文；金融监管总局官网《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》全文及答记者问、新闻稿（2026-08-28）；新华社、中国网财经、澎湃、人民网等关于五项新规与信贷管理改革的报道（2026-08-29）；《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》；背景资料：银发〔2003〕121号文等9个被废止文件、《城市商品房预售管理办法》、建房规〔2022〕16号及2024年经营性物业贷款、存量房贷利率调整政策。