引言
2026年6月29日，最高人民法院正式发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称《建工解释二》），自2026年6月30日起施行。该解释经最高人民法院审判委员会第1969次会议审议通过，共二十三条。
《建工解释二》是在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称《建工解释一》）的基础上，针对当前建工案件审判实践中的若干重点难点问题，总结审判经验而制定的。
为便于读者准确理解《建工解释二》的条文内容，本文以表格形式逐项对比新旧司法解释的核心变化。
特别说明
《建工解释二》施行后，《建工解释一》并未整体失效。根据《建工解释二》第二十三条第三款的规定：“本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。”这意味着：仅在与《建工解释二》不一致的条文范围内，《建工解释一》的相关条文不再适用；与《建工解释二》不冲突的条文仍然继续有效。
答记者问中，最高人民法院民一庭庭长陈宜芳明确指出：“《建工解释一》第四十三条规定与《建工解释二》第六条的规定不一致，按照《建工解释二》第二十三条关于该解释的效力规定，《建工解释一》第四十三条就不再适用。”
注：本文的对照旨在展示两部司法解释在具体规则上的差异，以便读者快速把握变化要点。本文中“答记者问”相关内容的引述，均来自最高人民法院民一庭庭长陈宜芳就《建工解释二》答记者问。
一、维护招标投标秩序
《建工解释二》在维护招标投标秩序方面，一方面对串通投标、先行实质性谈判等行为予以严厉打击，另一方面顺应国家政策调整，对必须招标项目的合同效力认定确立了“动态判断”规则。
二、规制资质借用（挂靠）行为
《建工解释二》对资质借用行为进行了系统性规制，从协议效力、借用费、借用方与发包人关系、表见代理等多个层面作出规定，并与行政执法形成联动。
三、转包、违法分包与实际施工人制度★★★
这是《建工解释二》变化最大的领域之一。《建工解释一》第四十三条关于实际施工人可直接起诉发包人的规定不再适用。
答记者问明确指出，既往的实际施工人司法规则需要调整。
四、农民工工资保障
《建工解释二》在调整实际施工人制度的同时，在司法解释层面明确了农民工依据《保障农民工工资支付条例》享有的诉权。
五、固定价格合同
《建工解释二》明确了固定价格合同下工程价款原则上不调整的规则，并针对固定总价合同中途解除的结算难题确立了“比例法”。
六、合同无效与解除
《建工解释二》细化了合同无效、解除情形下的处理规则，明确了“参照合同约定”的范围、折价补偿协议的效力、质保金的计算与起算以及退场与证据保全等问题。
七、工程质量与修复
《建工解释二》第十六条明确了工程质量修复费用的处理规则，强调发包人应先通知承包人修复。
八、工程价款结算与审计
《建工解释二》第十三条针对实践中以审计为由拖延付款的问题，作出了系统性规定。
九、建设工程价款优先受偿权
《建工解释二》对建设工程价款优先受偿权制度进行了系统性完善，涉及范围、行使方式、转让、物上代位、起算时间等多个方面。
十、行刑衔接机制
《建工解释二》第二十二条建立了司法与行政的联动机制，是新增的程序性规定。
十一、施行时间与效力
核心变化总结
综合以上对比，《建工解释二》的核心变化可归纳为以下六个方面：
1.维护招标投标秩序。新增中标前实质性谈判导致中标合同无效的规定，同时对必须招标项目确立“动态补正”规则——以起诉时是否属于必须招标为准。
2. 系统规制资质借用行为。各种形式的资质借用协议一律无效，借用费、使用费不予支持；根据发包人是否知情区分借用方能否向发包人主张权利；新增表见代理规则；建立行刑衔接机制。
3. 调整实际施工人制度。《建工解释一》第四十三条不再适用，接受转包或违法分包方不能直接起诉发包人。同时，代位权主体从仅限接受转包/违法分包方扩大至借用资质方。
4. 明确农民工工资直接诉权。在司法解释层面明确了农民工享有的诉权，农民工可依据《保障农民工工资支付条例》直接请求建设单位、总承包单位、分包单位先行垫付、先行清偿或清偿拖欠工资。
5. 细化工程价款结算规则。明确“参照合同约定”的范围；固定总价未完工工程采用“比例法”结算；约定审计/评审的，设最长一年合理期限，超期或结论明显不符的可申请司法鉴定。
6. 系统完善优先受偿权制度。明确停工、窝工损失不属于优先受偿范围；明确折价行使优先受偿权的四项条件；有条件允许优先受偿权转让；确立物上代位规则；细化行使期限起算规则。
本文根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）及最高人民法院民一庭庭长陈宜芳答记者问整理，仅供参考，不构成正式法律意见。
参考链接
1. 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）：https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/504221.html
2. 最高人民法院民一庭庭长陈宜芳就《建工解释二》答记者问：https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/504201.html
