前言

民生是最大的问题，实现住有所居、改善住房条件是保障和改善民生的关键一环。作为首都，北京自2022年9月1日起施行《北京市住房租赁条例》（以下简称“北京条例”），该条例在规范租赁行为、保障当事人权益等方面发挥了积极作用。2025年9月15日，国务院颁布的《住房租赁条例》（以下简称“国家条例”）正式实施，该条例从国家层面确立了更全面的、统一的住房租赁制度框架，标志着住房租赁市场进入新发展阶段，为北京住房租赁活动提供了强有力的法律支撑。

本文将从多个维度对上述两条例进行对比分析，以明晰北京开展住房租赁活动的相关政策要求与市场趋势。

一

适用范围与政策导向

北京条例主要聚焦于普通市场性租赁房源，城市公有房屋、公共租赁住房因有单独管理体系，未纳入该条例规范范围。该条例明确“租购并举”政策，鼓励保障性租赁住房建设。

国家条例实施后，北京住房租赁市场将被细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，国家对该等四类主体实施差异化监管，并进一步强化“租购并举”的住房制度方向，体现了国家对租赁市场规范化、规模化发展的重视。

二

出租与承租规范

（一）出租房屋标准

北京条例规定出租住房需符合建筑、治安、室内空气质量等标准，应以原规划设计房间为最小出租单位，限制客厅与非居住空间出租，并对人均面积和居住人数作出要求，严禁违法建筑出租。

国家条例进一步要求燃气设施和室内装修必须符合法律法规及强制性标准，不得危及人身安全与健康。入市房源标准更全面、更严格，从多维度强化对承租人的安全与健康的保障。

（二）租赁合同与登记备案

北京条例提倡长期租赁，要求双方签订书面合同，并规定出租人应在签约30日内办理租赁登记备案、自订立住房租赁合同之日起7日内到流动人口基层管理服务站或者通过公安机关指定的信息系统办理出租登记。

国家条例在登记备案方面作出了更严格细致的规定：

明确备案责任与时限：规定出租方为备案责任人，须在合同签订后15个工作日内办理备案，较原规定的30天大幅缩短。

推行线上备案：要求建立住房租赁服务平台，鼓励通过线上渠道“一网通办”，提升办理便利性。

强化信息共享与效力：备案信息与公安、教育、社保等部门共享，承租人可凭电子备案凭证办理居住证、子女入学、积分落户等公共服务。

动态管理与法律责任：合同重要事项变更或终止的，须在10个工作日内办理变更或注销手续；对未按期备案或提供虚假信息的，设区的市级以上住建部门将责令改正并可处罚款，记入信用档案。

三

承租人权益与义务

北京条例保障承租人享有公共服务权益，如可使用备案编号替代纸质合同办理居住证、积分落户等，同时要求承租人履行物业使用人义务，遵守相关管理规定。

国家条例进一步强化承租人知情权与实地看房权，明确出租人应配合提供身份证明、权属证明，主动披露房屋装修情况。同时，对承租人居住行为提出更细致要求，如不得随意弃置垃圾、不得擅自改变房屋结构等，推动形成文明租赁环境。

四

租赁经营与服务规范

北京条例对租赁企业、经纪机构的市场登记、备案、收费标准等作出明确规定，要求房地产经纪机构及其从业人员不得为出租人的违法建筑、其他依法不得出租或不符合出租条件的房屋提供经纪服务，同时对租赁企业的租金、押金实施监管。

国家条例进一步加强行业监管，严禁租赁企业、经纪机构发布虚假或误导性房源信息，并要求设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制，定期公布市场租金水平，提升租金透明度，维护租赁市场秩序。

五

结语

《住房租赁条例》从国家立法层面系统回应了北京及全国住房租赁市场发展的新需求。其不仅细化了房源标准、合同管理、当事人权益与义务及行业监管等要求，更通过完善登记备案制度强化了租赁监管核心环节，有助于推动住房租赁市场走向更规范、健康、有序的新阶段，为租购并举住房制度的落实提供坚实法治保障。