摘要

城市低空交通发展是我国城市交通规划的重要组成部分。低空公共航路划设和低空起降点设置是低空交通发展的重要前提。低空起降点的选址包括独立地块选址、公共交通场站选址、水面选址以及城市楼顶平台选址等多样化；城市楼顶平台的产权属楼栋业主共有，对该资源的有效利用，需要充分考虑不动产共有权、相邻权，还需要考虑为低空交通运营方设置物权、债权的权利类型差异。

2024年是低空经济发展的元年，低空经济产业的发展首次写入政府工作报告；2025年政府工作报告在继续支持和倡导低空经济产业发展的同时，进一步要求“推动商业航天、低空经济等新兴产业安全健康发展”。

低空产业的广阔前景已成共识，全国各省市纷纷制定本地的低空经济发展规划，其中低空公共航路划设、低空起降点的设置是各地规划发展的重要内容之一。以上海、广州、杭州为例，上海市交通委员会印发的《上海市低空飞行服务管理能力建设实施方案》（下称《方案》）提出，将在2027年年底前累计划设低空飞行航线不少于400条；《广东省推动低空经济高质量发展行动方案（2024—2026年）》提出，鼓励现有和新建的住宅、商业楼宇建设低空基础设施；《杭州市低空经济高质量发展实施方案（2024—2027年）》提出，要在近3年建设超275个低空航空器起降场，开通500条以上低空航线。

低空航空器起降点的设置有多种形式，对住宅、商业楼宇顶层平台的利用是其中之一。本文将结合建筑物所有权和使用权的相关规定，探讨楼顶平台利用的相关法律问题。

一、楼顶平台的所有权问题

城市楼宇，无论是住宅、还是商业楼宇，其权利的构成一般包含专有权和共有权两部分（整栋楼宇的产权主体唯一的除外）。《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。据此，住宅和商业楼宇楼顶平台作为共有部分，由该栋楼宇的全体业主享有所有权。

对于建筑物共有部分所有权的行使，《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的事项，由业主共同决定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三份之二以上的业主且人数占比三份之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四份之三以上的业主同意。 

在楼顶平台设置低空起降点，属于对楼顶平台用途的改变，需要按照上述规定经业主共同表决同意。同时，作为低空公共交通规划的设计，当楼顶盘平台作为公共起降点设置时，该栋楼宇的业主并非唯一的受益主体，平台运营的受益人为运营方，使用低空经济出行的不特定人群还需要使用该楼宇的公共电梯及通道通行，业主实质要让渡一定的公共利益（包括物权利益和安全利益），因此需要考虑业主共同的让渡意愿以及补偿需求。

二、楼顶平台的相邻权问题

虽然我国目前对于低空起降点的设置还没有相应的法律法规做规制，但是从中国民用机场协会制定的《电动垂直起降航空器（eVTOL）起降场技术要求》（T/CCAATB 0062—2024 ），广东省电子信息行业协会起草的《低空航空器起降点基础设施配置技术要求（征求意见稿）》两部团体标准可见，低空起降点的设置需要配置通讯设施、气象设施、网络设施、供电设施、消防设施等各类基础设施。这些设施的运行和无人机等航空器起降过程中可能会产生声音、震动、辐射等影响，对于顶层专有区域的业主造成一定的负面影响。

根据《民法典》第二百九十五条的规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。基于该规定，顶层建筑物的专有权人，有权对楼宇平台作为低空起降点使用给自己所造成的不安全影响提出异议。

因此，在低空起降点的设置中，不仅需要考虑整栋楼宇共有业主的权利补偿，还需要考虑顶层业主的相邻权补偿，如果业主对于人身利益的考量大于对经济利益的考量，则可能会基于相邻权的行使反对对公共部分的有效利用。

三、楼顶平台使用的权利设定类型

我国现行《民法典》及《房地产管理法》中规定的用益物权仅包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权五类，该五类物权中并没有建筑物共有部分的用益物权类型，因此建筑物共有部分的所有权人无法就楼顶平台为低空飞行运营方设定用益物权，仅能按照《民法典》的合同篇与其建立租赁关系。

租赁关系作为债权关系，其期限受到法律的强制性规定限制，即最长期限为20年；债权关系相对于物权关系具有不稳定性，在债权关系存续期间，出租方会因为利益诉求的变化而对债权关系的存续和履行提出不同的主张，导致作为承租人的低空运营人运营的不稳定性。因此，在债权关系下建设和运营低空起降点，运营方的投资风险更大。

四、关于解决上述问题的路径思考

鉴于未来低空出行将是城市交通的主要构成部分，低空起降点的设置将是保障低空出行的基本要求，在城市、尤其是大中型城市繁华区域，楼宇平台将是低空起降点的重要选址类型，因此需要就前述三点可能给楼宇平台利用所带来的障碍和阻力提出新的解决思路。

本文作者认为，第一，可以将楼宇平台的权属专有化，即通过修订现行法律法规对不动产共有部分权属的规定，为楼宇平台专有物权设置法律路径，使低空经济的运营方可以通过与开发商直接交易或者与共有业主进行交易的方式，取得楼宇平台的专有所有权；第二，赋予顶层专有业主选择权，即当楼宇平台被规划为低空起降点时，顶层专有业主可以选择从运营方获得固定补偿或者将专有产权转让给运营方两种不同方式，以解决其相邻权受损的问题。第三，对于新建楼宇，可以参考社区公建设施建设的相关规定，将顶层专有区域和楼顶平台规划为公共配套设施，在出让土地的规划条件中明确规定建设标准，在土地出让合同中约定建成后的移交义务，土地受让人于开发建设完成后将作为低空起降点的顶层专有区域和楼顶平台移交给政府职能部门，政府对该受让人作出相应的补偿。通过该措施使政府取得低空起降平台的所有权，以便政府能按照整体规划建立并运营公共起降点。

以上仅为作者本人在低空经济领域学习与研究的思考，欢迎大家共同沟通交流。