引言

房地产行业中的捆绑销售并非法律概念，是不动产（商品房）销售中捆绑装修合同的泛称或者习惯表述，在部分地区的规范性文件中有所涉及和规制。捆绑销售本身并不违反法律的禁止性规定，除了商业上平衡利益的考量外，很多时候也是建设单位为了统一建造标准和控制建造质量的手段，虽然在一定程度上限制了买受人的交易选择权，但总体上仍然属于市场交易主体能接受的交易方式。实务中争议往往来自于建设单位承诺的配套交易条件无法实现，以及捆绑的装修质量存在问题，买受人以存在捆绑交易为由来主张退房或者解除装修合同。

本文以一则有代表性的实务案例为基础，对捆绑销售中可能涉及到的几个常见主要法律问题进行梳理，并作出分析，供交易主体参考：

捆绑的装修合同与承诺的装修条件不一致，是否构成退房依据。

如购房合同被解除，后续装修合同是否会当然解除？如装修合同解除，已支付的装修价款是否需要全部退还？

建设单位或者装修单位是否存在被行政处罚的风险？若装修合同因为行政处罚而无法继续履行导致解除的，是否将导致买卖合同解除？ 装修合同解除后，存在何种法律后果？

若买受人主张出卖人存在捆绑销售、规避限价、格式合同、设置霸王条款等情形，这些事实和主张法律上能否得到认定和支持？

案例背景

A公司开发了某房地产项目，与买受人签署的买卖合同约定的房屋性质为办公，交付标准为毛坯。在买受人签署买卖合同的同时，与B公司签署了装修协议，约定委托B公司代为收房，并对房屋按照住宅的使用功能进行精装修；装修协议还约定，当买卖合同解除时，装修协议一并解除。

在项目销售过程中，部分销售人员对外承诺称项目房屋可以接通燃气，预留燃气接口。但因项目房屋因规划用途为办公，最终实际无法满足燃气接入要求，因此部分购房客户以虚假宣传、违反销售承诺、违规强制绑定装修、规避限价政策等理由提出退房的要求。

法律分析

一、买受人退房诉求的司法考量

买受人以无法开通燃气为由要求退房的主张能否获得法院支持，需要综合考量以下因素：

1. 合同约定与规划用途是否存在冲突

该项目规划用途明确为办公性质，买受人与A公司签署的买卖合同条款中并不存在与燃气接入有关的约定，装修标准系毛坯交房，也没有对预留燃气口进行约定。因此，合同约定与规划用途不存在冲突，买受人在签约时对于本项目房屋的用途和性质有明确预期。

2. 合同目的实现程度判断

人民法院通常会审查违约行为是否导致合同目的无法实现。办公用途房屋的主要目的是办公使用，燃气接入更多影响居住功能而非办公功能。司法实务中，即便买受人的主观目的是将办公用房作为居住使用，但是否接入燃气，亦并不必然导致其合同目的无法实现[1]，在《买卖合同》对燃气的配置没有明确约定的背景下，一般认为没有燃气不属于合同目的无法实现的条件。

3. 销售承诺的法律效力

销售人员关于燃气接入的承诺能否构成合同内容，需要根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的内容来判断。“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本项目的买卖合同约定：“出卖人的销售人员所出具或签署的与本房地产有关的任何文件，均应在取得出卖人书面授权或书面确认的情况下才对出卖人具有约束力。”在存在该等约定的背景下，一般认为销售人员自行作出的承诺对出卖人没有约束力。

在“刘某、周某与湖北人然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”[2]中，二审法院即认为，“案涉房屋是否安装燃气设施，并不影响该房屋作为办公用房的使用功能，不足以导致合同目的无法实现，故刘某、周某亦不享有法定的合同解除权”。

在“陈丹玲与君豪实业发展（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷案”[3]中，深圳市中院认为“涉案房产的性质为商业，根据涉案合同的约定无煤气管道”，对买受人的退房诉求没有支持。

二、出卖人的违约责任或侵权责任

虽然买受人以不具备燃气条件主张退房的请求存在较高障碍，但也不能排除出卖人因此可能承担的违约责任或侵权责任：

1. 违约责任

根据《民法典》第一百七十条的规定，“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”同时，因《买卖合同》和《补充协议》均系格式条款，根据《民法典》第四百九十六条的规定，“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。” 基于此，当买受人主张签约过程中出卖人未尽到提示或说明义务，导致没有注意到与其有重大利害关系的条款，同时基于销售人员的身份，对其燃气接入的承诺认定为职权范围内的职务行为，若买受人因此向A公司主张违约责任，仍然存在被支持的风险。[4]

2. 侵权责任

根据《反不正当竞争法司法解释》第十六条的规定，“经营者在商业宣传过程中，提供不真实的商品相关信息，欺骗、误导相关公众的，人民法院应当认定为反不正当竞争法第八条第一款规定的虚假的商业宣传。”第十八条规定，“当事人主张经营者违反反不正当竞争法第八条第一款的规定并请求赔偿损失的，应当举证证明其因虚假或者引人误解的商业宣传行为受到损失。”因此，若买受人能提供证据证明因销售人员的承诺存在损失，则A公司可能因此承担相应的赔偿责任。[5]

综上，笔者倾向于认为，在合同约定与规划用途一致、且对于燃气并不存在约定的背景下，买受人仅依据销售人员的承诺主张退房，将存在较高的障碍；但若买受人因此主张相应的违约责任或侵权责任，则在一定程度上存在被支持的空间。

三、《买卖合同》解除情形下《装修协议》的处理

装修协议中关于买卖合同解除装修协议一并解除的约定，该约定并不违反法律法规的禁止性规定，一般认为系有效约定，因此当《买卖合同》被解除时，《装修协议》得以一并解除。

在《装修协议》因《买卖合同》的解除而解除情形下，出卖人将可能承担大部分的损失赔偿责任：

1. 装修损失的名义赔偿主体

若《买卖合同》因出卖人原因导致解除（如一房二卖），则出卖人系过错主体和损失赔偿主体，应当向买受人承担违约责任，根据《民法典》第五百八十四条的规定，应当赔偿因此给买受人造成的损失部分，且该损失是出卖人明显可以预见的。

因《装修协议》系独立合同，因此该合同解除时的违约责任应单独计算。根据《民法典》第七百八十七条的规定，“定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。”在装修工作大部分已经完成的背景下，买受人作为《装修协议》的定作人，应当向B公司承担大部分损失的赔偿责任，若装修款已经一次性支付完毕，则B公司是否退还部分款项则由人民法院根据装修工程的实际进度占整体工程的比例情况，以及装修价值情况酌定。

因此，在装修（承揽）法律关系中，因买受人解除装修协议，导致B公司产生损失，因大部分装修工作已经完成，则其已收取的装修款将不再返还。此时，买受人成为在先形式上的责任承担主体。

2. 最终责任承担主体

因《装修合同》的解除系因出卖人在《买卖合同》项下的过错导致，因此，出卖人自然成为该部分装修损失[6]的最终责任承担主体。此时，因买受人已经先行向B公司承担了赔偿责任（所支付的装修款无法退还），则出卖人应当在买受人损失范围内作相应赔偿，亦即，出卖人至少应当承担买受人已向B公司支付的大部分或全部装修价款的赔偿责任。[7]

四、行政处罚风险

根据《反不正当竞争法》第八条的规定，“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。” 第二十条规定，“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。”

因此，若买受人向行政主管部门提供相应的证据证明存在虚假宣传，则A公司可能面临罚款、吊销营业执照等行政处罚的风险。

另，装修过程中若因买受人委托B公司发生的改变建筑物使用用途的情形，因不同地区对于办公用房的装修设计已经作了明确的规定[8]，因此无论是通过装修改造行为改变建筑物使用功能的情形，还是装修设计阶段改变设计使用功能的情形，都落入《城乡规划法》及相关地方性规定的射程范围。B公司作为改造主体，在明知装修改造行为违法的情形下，若据此主张免责也存在较高的障碍，因此，买受人和B公司均可能面临行政处罚风险。具体的行政处罚标准，根据《城乡规划法》第64条的规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

五、装修合同无法继续履行导致解除时能否导致买卖合同解除

因房屋未按规划用途建设，存在违规改造，如最终被政府查违，除行政处罚之外，可能会导致装修合同无法继续履行而解除。司法实务中，对于装修合同无法继续履行能否导致商品房买卖合同解除，存在不同意见。

1. 装修合同解除导致买卖合同解除

在“余园园、阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司委托合同纠纷案”[9]中，人民法院认为，“从本案的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。余园园单独要求解除涉案《装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由，可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。”

在该案中，出卖人在商品房买卖合同中约定的交付标准为精装修交付，且装修合同的签订主体亦是出卖人，人民法院认定该装修款系购房款的一部分，从而认为应当与装修合同一并解除。

司法实践的倾向观点亦认为，在买卖双方另行签订补充装修合同的情形下，因双方约定的交付标的物应为精装修商品房，装修合同系附属于买卖合同，若因严重质量问题，购房者请求单独解除补充装修合同的，不予支持；请求解除整个商品房买卖合同与补充装修合同的，应予支持。[10]

2. 装修合同解除不导致买卖合同解除

在“武汉锦苑中南房地产开发有限公司与童海田装饰装修合同纠纷案”[11]中，人民法院认为，“本院认为，双方所签订的《武汉商品房买卖合同》与《房屋委托装修协议》系两个相对独立的合同，童海田在《武汉商品房买卖合同》中，已经履行了全部义务；同时，双方在《武汉商品房买卖合同》中明确约定了单方解除合同的条件及相关事项，原告主张因《房屋委托装修协议》的解除，就直接导致《武汉商品房买卖合同》的解除，显然缺乏事实与法律依据。”

本项目中，《买卖合同》和《装修协议》的签署主体不同，《买卖合同》约定的交付标准为毛坯交房，并未约定装修标准，也没有关于《装修协议》无法履行解除时将导致《买卖合同》解除的约定，因此装修条款或者装修协议并不构成《买卖合同》的关联合同或者从合同，二者系独立合同关系。根据《民法典》第465条的规定，“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”司法实践的倾向观点亦认为，对于独立的装修合同或者作为附件的装修合同，若各方明确约定了装修质量违约责任的承担方，则应严守合同的相对性，从其约定。[12] 因此，在二合同不存在明确关联关系或关联约定的情形下，笔者倾向于认为，装修合同解除难以导致买卖合同解除。

六、装修合同解除后的责任承担

根据《民法典》第566条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

根据《城乡规划法》第64条的规定，商改住涉及规划用途的变更，若未经规划审批，则属于未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证进行建设的行为。根据《建筑工程施工许可管理办法》第2条的规定，本项目的装修工程需要取得施工许可证。

本项目中，房屋所有人（买受人）作为物业权利主体，负有确保物业使用符合规划要求的首要责任。买受人明知改造后的用途违反规划要求仍委托施工，显然存在主观过错；而专业施工方（B公司）作为从事建筑活动的专业机构，应当知晓商业办公与住宅在建筑规范、安全标准等方面的差异，其一项重要法定义务是拒绝执行明显违法的指令。将商业办公改为住宅通常需要先取得规划部门的批准，办理用途变更手续，否则就属于擅自改变房屋用途的违法行为。根据《建设工程安全生产管理条例》第7条和第32条规定，施工单位有权拒绝建设单位（委托人）提出的违反法律、法规和强制性标准的要求。面对买受人提出的此类改造要求，B公司不能以“按甲方指示施工”为由免责，而应当要求买受人提供规划许可文件。若买受人无法提供，B公司应当拒绝施工，否则将与买受人构成共同违法。

参照《民法典》第167条的规定，“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”虽然本项目的装修工程不属于代理行为，但受托人拒绝违法委托事项的法律原则是确定的。 因此，法定义务并不能因为双方约定而变更，B公司作为专业机构在装修过程中存在明显过错，合同约定并不能成为其免责的理由，根据《民法典》第929条的规定，“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。”

因此，装修合同解除若因为房屋违法改造无法继续履行而解除，即便存在“所有责任均由甲方承担”的合同约定，但因该约定属于格式条款，且该条款明显存在《民法典》第497条规定的“不合理加重对方责任”的无效情形，在发生争议时，笔者倾向于认为最终需由装修单位和买受人按各自过错比例承担责任。

至于装修单位和买受人在装修合同解除时承担责任的比例，司法实践中通常由人民法院根据双方的过错程度酌定。

在“赵琦与北京柏雅装饰有限公司装饰装修合同纠纷案”[13]中，业主违法委托装修公司对承重墙体进行改造，遭到住建主管部门的行政处罚。人民法院支持解除合同后，对于业主损失酌定由业主和装修公司各承担50%。

在“南昌新城悦盛房地产发展有限公司、陶翔装饰装修合同纠纷案”[14]中，因装修公司未经业主同意，擅自装修导致行政处罚，最终装修需要拆除后，人民法院综合双方的过错程度，在合同解除后要求装修公司承担了90%的责任。

七、捆绑销售的事实认定和法律后果

1. 事实认定及行政责任

在《住房和城乡建设部、中国共产党中央委员会宣传部、公安部、司法部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）第（三）条“房地产开发企业违法违规行为”中规定，“ 2.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。”

某些地区对于捆绑销售也作出了规定。例如深圳市住建局在2021年下发的《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，强调防止开发商借装修变相提高房价，“要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。原则上，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核。”，提及“毛坯均价超过100000元/㎡项目，最高精装修价格6000元/平方米。”[15]

实务中，主管部门通常会基于（不限于）以下因素来识别是否存在捆绑销售的情形：（1）交易行为是否存在强制性或者限制性。如果没有装修能否完成商品房买卖交易？（2）装修的可选性。是否对于装修主体存在选择权？（3）价款的合理性。被捆绑合同的价款是否合理，是否明显高于市场价格或与所提供的商品或服务的实际价值不符？（4）合同关联性。签约主体是否同一，签约场所和时间是否高度重合，合同是否存在内在关联？

根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）（下称“维护市场秩序的通知”）的规定，若行政主管部门认定本项目存在捆绑销售等违规行为，主管部门可以采取包括书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核等在内的多种措施。[16]

2. 捆绑销售的认定是否导致买卖合同或装修合同解除

《民法典》第136条规定，“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”亦即，只有在法律规定和合同有明确约定（双方协商一致视为存在合同约定）的情形下，合同才得以解除。行政法层面的行政责任和民法层面的民事法律责任并不直接关联，亦即行政责任和民事责任是独立的，即便本项目存在《维护市场持续的通知》中存在的捆绑销售行为，被主管部门责以相应的行政处罚，但买卖合同和装修合同能否解除，仍然需要从是否符合法律规定和合同约定的合同解除条件来识别和判断，与是否存在行政处罚无关。

在“林某、吴某霜诉中悦地产、富利集团装饰装修合同案”[17]中，人民法院认为，“《装修合同》《三方协议》系出于各方真实意思，林某、吴某霜的自主选择权并未被剥夺，且现有证据不足以证明变相加价是否存在，林某、吴某霜并无证据证明中悦地产、富利集团存在关联关系，即林某、吴某霜并未证明该款项最终由中悦地产收取，因此无法证明中悦地产、富利集团存在通谋规避政府限购政策、以合法形式掩盖非法目的的行为，故林某、吴某霜该主张法院不予采信。”该案中，对于合同效力的识别，仍然回归到是否违反了法律规定的导致合同无效的条件成就，而非所谓的捆绑装修和行政认定，这一点，与合同能否解除的法律要求一致。

在该案的法官观点中，主审法官述及，“捆绑装修即便存在违规行为，违反的也仅仅是政府关于限价及规范房地产秩序的规范性文件，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对当事人依然具有法律约束力。经检索相关案例，对于捆绑销售类型的商品房纠纷，多数法院认为，商品房销售相关联的捆绑合同是双方当事人的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈情形，不符合重大误解条件，且均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。”虽然该论述系针对合同效力，但表达了捆绑装修违反的规范性文件与法律和行政法规的规制级别不同的观点。

综上，类似的，合同能否解除，笔者认为仍然需要回归《民法典》关于合同解除的法律规定及双方的合同约定条件是否成就。在法律并未规定“捆绑装修”的行政处罚能导致买卖合同和装修合同解除，或双方将“捆绑装修”的行政处罚作为合同解除的触发条件的情形下，笔者不认为主管部门对本项目“捆绑装修”本身的认定及可能的行政处罚将导致买卖合同或装修合同的解除。

结论

在合同约定与规划用途一致、且对于交付标准（如燃气）并不存在约定的背景下，买受人仅依据销售人员的承诺主张退房，将存在较高的障碍；但若买受人因此主张相应的违约责任或侵权责任，则在一定程度上存在被支持的空间。

因《买卖合同》约定的交付标准、与《装修协议》签约主体不同、二者不存在关联约定等因素，根据合同相对性原则，在《装修协议》因无法继续履行而解除时，《买卖合同》并不当然解除。

项目销售和履约过程中若涉及违反《不正当竞争法》的行为，出卖人可能面临罚款、吊销营业执照等行政处罚风险，而买受人和B公司因装修改造行为则可能面临《城乡规划法》规定的限期整改、责令拆除、罚款等行政处罚风险。

《装修协议》因违法无法继续履行而解除的，即便存在责任承担的合同约定，但因B公司存在明显过错，笔者认为发生的损失将在买受人和B公司之间进行分担。

笔者不认为主管部门对“捆绑装修”本身的认定及可能的行政处罚将导致买卖合同或装修合同解除。

注释

[1] 例如通过电磁炉等方式也能实现厨房烹饪功能。

[2] 参见“湖北省武汉市中级人民法院(2022)鄂01民终14865号民事判决书”

[3] 参见“广东省深圳市中级人民法院(2014)深中法房终字第2128号民事判决书”，类似案例还有“”(2014)深中法房终字第2127号民事判决书”

[4] 违约责任或赔偿责任的标准，在部分法院的司法文件中有提及，例如《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第三条规定，“在确定房地产开发企业违约赔偿责任时，可由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占房地产开发企业被批准销售的建筑面积的比例，由房地产开发企业赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％-2％酌情计付违约金。”

[5] 同前注。

[6] 同时也可基于装修已经发生添附导致事实无法返还财产，开发商构成不当得利的依据，由开发商折价补偿该部分损失。

[7]当然也不妨碍A公司依据与有过失原则主张买受人自己的过错，并因此主张减少损失赔偿额。

[8] 如深圳就出台了《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》深规土规〔2017〕1号，对办公用途房屋作了明确的设计要求

[9] 参见“安徽省阜阳市中级人民法院(2018)皖12民终514号民事判决书”

[10] 参见最高人民法院司法案例研究院，“商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路和裁判要点”。

[11] 参见“湖北省武汉市黄陂区人民法院(2018)鄂0116民初6595号民事判决书”

[12] 同注11。

[13] 参见“北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初15238号民事判决书”

[14] 参见“江西省南昌市中级人民法院(2019)赣01民终1417号民事判决书”

[15] 信息来源：“深圳政府在线”，网址：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_8810550.html

访问时间：2025年6月13日

[16] 在国家层面暂未检索到与“捆绑装修”行政处罚措施相关的其他规定。

[17] 参见“福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5075号民事判决书”，入选2021最高院典型案例。