未取得不动产销售发票但符合规定情形,税局也应受理契税申报

作者:田鑫

观点

导 言 

2021年9月1日,《契税法》正式施行。根据《契税法》第十一条规定,“纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记”,缴纳契税是办理土地、房屋权属登记的前置法定义务,缴纳契税才能过户办证。但在实践中,因为拿不到开发商或者交易对方开具的不动产销售发票,导致契税申报困难重重、想交税而不能的情况也并不鲜见。如何解决契税申报难的问题?本文通过剖析一则裁判案例,以期为解决类似问题提供借鉴与参考。

一、案情简介

王某于2019年6月通过司法网络拍卖拍得一处房产(原产权人为第三人海某公司),并取得法院生效执行裁定书和协助执行通知书。之后,王某在南平市建阳区不动产登记中心办理变更登记手续时,被告知需提供税务机关出具的涉税联系单方可完成变更登记。

后王某向被告建某区税务局申请办理契税纳税申报并出具涉税联系单,被告知其需提供原权利人海某公司出具的销售不动产发票方可受理。

2019年12月30日,原告王某就第三人海某公司未开发票事宜通过纳税服务热线系统反映至建某区税务局,建某区税务局对此进行调查,并督促海某公司于2020年1月10日开具了销售不动产发票,且后告知王某向海某公司索票。

之后,在王某要求海某公司提供不动产销售发票时,其因案涉房屋税、费承担主体责任的问题,拒绝向王某提供不动产销售发票。此后,王某再次向建某区税务局申请契税纳税申报,税务局以王某未提供不动产销售发票未予受理。

因税务局拒不受理契税申报,王某将建某区税务局诉至法院。

二、各方观点

王某认为,被告拒不受理、拒不出具可用于办理不动产变更登记的行为,违反了《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)第一条的规定。根据国家税务总局同期发布的公告解读可知,本案因存在第三人拒不执行的问题,原告无法取得销售不动产发票,被告应根据上述国家税务总局的规定依法受理并岀具涉税联系单。

被告税务局认为,原告客观上是可以取得发票,且实际上第三人也开具了相应的发票。原告没取得发票是因其认为税费不应由其承担,发票的税费应由谁承担是原告与本案第三人的纠纷与被告无关,故原告诉称其不能取得销售不动产发票,不属于《中华人民共和国税收征收管理办法》第二十五条规定以及关于《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》解读的第一种情形。

第三人海某公司认为,案涉房产拍卖公告明确约定“过户交易税费由买方承担”,但原告仍未按照拍卖公告及须知中的内容支付上述有关税、费。原告可以在履行司法拍卖公告中的缴纳税费义务后从第三人处取得不动产发票,原告尚未能取得不动产发票的原因归责于其自身,不属于《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》第一种的情形。

法院裁判认为,本案原告在申请办理契税纳税申报时,被告建某区税务局告知其需提交原权利人即第三人出具的不动产销售发票。遂原告通过纳税服务热线反映了第三人海某公司未开具不动产销售发票的情况,被告对该情况进行调查,并督促第三人开具了不动产销售发票,且告知原告向第三人索票。后原告向第三人索票时,第三人因其与原告关于涉案房屋的税、费应由谁承担的问题,拒绝且始终未向原告提供不动产销售发票,第三人的行为属于原权利人拒不执行情形。原告基于该情形再次向被告申请办理契税纳税申报,被告仍以其未提供不动产销售发票为由不予受理,违反了《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》第一条税务机关应予受理的规定,未依法履行其法定职责。故,原告王某要求被告建某区税务局依法受理其办理案涉房产变更登记的契税纳税申报的诉请,于法有据,本院予以支持。

三、税法评析

2005年10月7日,国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)文件,第二条“加强销售发票管理”中规定,“在契税纳税申报环节,各地应要求纳税人报送销售不动产发票,受理后将发票复印件作为申报资料存档;对于未报送销售不动产发票的纳税人,应要求其补送,否则不予受理。”此为税务机关要求契税申报时必须提供销售不动产发票的制度依据。

而后,根据税收征管的实践需要,2015年9月25日国家税务总局发布《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号),明确“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票,可持人民法院执行裁定原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理”。2015年9月30日,国家税务总局办公厅又发布《关于<国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告>解读》,对上述“纳税人不能取得销售不动产发票”进一步细化列举,系指“原权利人已经失踪、死亡或者拒不执行等”。

国税发〔2005〕156号文件隐含着我国长期以来以票控税的理念,通过发票来作为税收征管的抓手。但在契税征管的实践中,特别是不良资产处置、以物抵债等司法强制执行高发的领域,被执行人或者原权利人本身对于其资产被拍卖、被强制处置就满腹怨言,此时要求被执行人去配合竞买人开具相关资产处置的销售不动产发票,可谓与虎谋皮,被执行人同意的可能性极低。本案的情形是被执行人开了票但是不给竞买人,更多的情况是被执行人对于竞买人的开票请求根本不予理睬。此时,若税务机关陷入“见票才能契税申报”的形式执念中,没有票就不让进行契税申报,竞买人办理不动产过户就会陷入僵局。

而这种僵局局面势必会给税务机关造成较大的执法风险,因为竞买人肯定会通过多种方式来维护自己的权益。其实,税务机关应改变契税申报时“以票控税”的形式控税逻辑,以“税款及时入库”的实质控税逻辑出发来进行契税征管。即使没有取得销售不动产发票,但只要竞买人完成了契税申报,缴纳了契税,保证契税税款及时入库,没有造成契税税款的流失,就应予放行。

本文首发于“税案研究”公众号


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