引  言

不动产登记是权利人享有物权的证明，具有公信力和权利推定效力，但不动产登记的公信力并非可以对抗所有权利主张，对于不动产真实权利人的判断应当采用实事求是原则。例如，被申请强制执行的不动产标的物上若存在其他物权确认的主张，不动产权属存在争议时，应在查明事实的基础上，予以认定。笔者近期代理的一起案外人执行异议之诉一案，一审法院适用不动产登记公示公信原则，以案外人并非不动产权证证载的权利人为由，判决驳回案外人的全部诉讼请求，而二审法院重点审查不动产的真实权利状态，最终认定案涉不动产为按份共有。

一、案情概要

1、2014年6月5日，A公司与B公司签订《合作开发协议书》，约定：双方共同参与某土地使用权的司法拍卖，任意一方竞得土地使用权，该土地使用权均为双方共有。B公司担任司法拍卖的竞买人，如B公司竞得地块，B公司对该土地的股权占比为51%，A公司对该土地的股权占比为49%。

2、2014年8月22日，B公司竞得该土地使用权，并取得成交确认书。2014年9月5日，一审法院作出执行裁定书：买受人B公司享有该土地使用权；将该土地使用权转移（过户）至B公司名下。

3、之后，B公司因其他纠纷导致案涉土地被司法查封，并被C银行申请强制执行。2020年11月2日，A公司提起执行异议之诉。诉讼请求：（1）不得执行案涉土地使用权中49%的份额；（2）确认案涉土地为B公司与A公司按份共有，A公司享有土地使用权49%的份额；（3）判令B公司协助办理变更登记。

二、裁判结果

一审法院：判决驳回A公司提起的执行异议之诉。

二审法院：撤销一审判决并确认A公司对该土地使用权享有49%的份额。

三、法院裁判理由

一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，以及第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于案涉土地使用权的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。本案中，依查明的事实，B公司是案涉土地的《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人，A公司并未取得案涉执行标的物的物权凭证，依物权变动登记生效和公示公信原则，案涉土地的使用权人应认定为B公司，A公司不具备享有案涉不动产物权的法定要件。A公司基于该《合作协议书》仅能对B公司享有债权请求权，在该宗土地没有进行物权变更登记，又或者经生效裁判文书确权之前，该债权请求权不足以对抗B公司名下《国有土地使用权证》之权属证书的公示性，A公司与B公司的内部约定不具有对抗外部C银行在以生效裁判文书为执行依据项下请求权的优先性。

二审法院认为，A公司提交的于2014年6月5日与B公司签订的《合作协议书》等证据，能够证明A公司与B公司之间已就竞得案涉土地的权益属于双方共同所有进行明确约定，《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，对各方均有约束力。根据《合作协议书》“甲乙双方对该土地的股权占股比例为甲方占股51%，乙方占股49%，摘牌后双方按照约定的股权比例办理股权过户和资金交割手续”等方面的约定，以及A公司与B公司就取得案涉土地的竞得价款均源于各自对第三方公司享有的债权，双方“按授权自行调剂分配额度”的再次分配方案得到了执行法院的认可，结合A公司协助B公司办理案涉土地过户登记手续等事实，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，以及《物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的规定，可以确认A公司对案涉土地使用权享有49%的份额。

四、案例评析

司法实践中存在很多由于不动产权属纠纷产生的争议，当事人依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编的相关条文，往往认为不动产登记是国家机关作出的行政确认行为，具有公示效力和权利推定效力，是对不动产权属的最终有效确认，当出现其他权利人主张该不动产之上的权利，容易陷入手足无措之境地。导致这一现象的根本原因是对我国不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清。私权利本来就是权利人的，登记只是政府部门的确认，绝不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是政府赋予的。我国不动产登记确为不动产物权的公示方式，当事人据不动产登记内容有理由推定登记权利人即为该不动产物权的享有者，但事实上，不动产登记并非是国家对不动产物权关系的干预，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，当有充分证据证明存在真实权利人的情况下，应当依据事实确认真实权利人享有物权。最高人民法院民一庭负责人在对记者相关问题的回答中也提到“从体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。”[1]

正如本案二审代理人韩星律师所言：“目前诉争土地虽登记在B公司名下，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。本案中，《合作协议书》中双方约定土地共有的约定有效，且A公司已按协议约定出资完成诉争土地的竞买，并且A公司一直在行使共有权人的权利。协议约定双方分别享有诉争土地49%、51%份额，该约定实际上是双方对诉争土地按份享有物权的一种处分和确认。”二审法院也赞同这一观点。

五、其他法院类似观点

在其他法院作出的裁判文书中，也可以看到类似观点。

1、厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书（(2017)最高法民申1904号）。

法院认为，虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。

2、淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书（ (2013)民申字第2384号）。

法院认为，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。

3、张家口崇礼区泉通盛小额贷款有限公司、田有权案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（(2020)冀民申2329号）。

法院认为，从上述三份协议来看，内容约定一致，与当事人陈述相吻合，应当认定登记在宏骏公司名下的阳国用（2016）第××号国有土地实际使用权人不是宏骏公司，实际权利人为江文和田有权。田有权提供的“以阳原县宏骏房地产开发有限公司名义开发阳原县西苑路西、西沙河南37.3亩土地投资明细”中明确记载江文、田有权各占50%份额，虽然该明细中没有田有权、江文签字，但江文、田有权均予以认可，且与宏骏公司提供的公司账户：13×××72记载的入户款项一致，可以认定田有权在阳国用（2016）第××号国有土地使用权具有50%使用权。

4、中建二局第二建筑工程有限公司与韩城市海燕房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书（(2020)陕民终854号）。

法院认为，虽案涉土地的国有建设用地使用权登记在河渎村委会名下，但不动产权利证书作为物权凭证，仅具有权利推定的效力，不能当然作为唯一权利人认定的依据，从《联合开发协议书》约定的内容及实际履行情况看，海燕公司实际投资、实际控制项目建设、实际占有案涉土地，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，可以认定海燕公司对包括案涉土地使用权在内的项目享有物权，系实际权利人，原审法院认为海燕公司提供的证据足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益亦无不当。

结  语

不动产登记簿在证据种类上属于公文书证，在物权归属和内容方面具有极高的证明力，但其对于不动产物权归属的证明是通过权利推定这一方式完成，但该推定是一种权利推定而非事实推定，因为不动产登记簿推定力的标的是某种权利的存在或不存在，而非推定登记的原因行为(买卖、赠与等)存在与否。当不动产登记权利人与真实权利人不相符时，不能仅仅依照登记确认物权，应当根据《民法典》《民事诉讼法》等法律法规，结合证据来综合认定不动产物权的归属。

注释：

[1] 2016-02-24 07:52:35，人民法院报第二版 ，罗书臻。