专属管辖，系指法律通过强制方式规定某些特定案件由特定法院管辖，其他法院不享有管辖权，当事人亦不得约定管辖，其中以不动产专属管辖尤为常见。许多国家和地区均有关于不动产专属管辖之规定。《德意志联邦共和国民事诉讼法》第二十四条规定：[不动产的专属判籍]（一）主张所有权、或主张物权的负担、或主张物权负担之解除的诉讼，经界诉讼，分割的诉讼，以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属不动产所在地的法院管辖[1]；（二）关于地役权、物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖 。法国的民事诉讼法第四十四条规定，在不动产的物权诉讼案件中，不动产所在地的法院拥有唯一的管辖权[2]。此外，我国台湾地区的《民事诉讼法》第十条规定，因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其他因不动产涉讼者，得[3]由不动产所在地之法院管辖。
我国《民事诉讼法》规定了三类专属管辖案件：不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷及继承遗产提起的纠纷。另据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（下称“《民诉司法解释》”）规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
实践中与不动产有关的案件纠纷范围相当广泛，虽《民诉司法解释》规定了专属管辖纠纷范围，但实践中关于如何适用仍存在不少争议，亦有法院发现案件与不动产有关时，均以专属管辖为由将案件移送至不动产所在地人民法院，笔者以为这是对不动产纠纷案件的专属管辖作出的不当扩大解释。本文将主要围绕不动产纠纷专属管辖适用范围展开讨论，以供参考。
一、不动产纠纷专属管辖适用范围
笔者以为适用《民事诉讼法》第三十三条不动产专属管辖规定时应注意以下三点：
1. 案涉标的应属于不动产
判断案涉标的是否为不动产时应结合以下两点：第一，该物是否为固定在土地上且不可移动的、具有独立使用价值的物[4]；第二，该物是否可以登记[5]。在(2019)最高法民申2568号民事裁定书中，再审申请人认为案涉机电设备经安装后形成巨大附加价值，与厂房建筑共同构成整体的不动产，并以此主张案涉标的为不动产。最高法经审理后认为，案涉项目财产并未进行不动产物权登记，且不属于法定无须登记的不动产，且双方已确认案涉项目财产为动产，故对再审申请人认为案涉标的为不动产的主张不予支持。
2. 与不动产有关的物权纠纷才得适用专属管辖
根据《民诉司法解释》第二十八条规定，不动产纠纷，是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因此，应首先区分何为物权纠纷、何为债权纠纷，仅在纠纷属于物权纠纷时，才可适用专属管辖。关于两者如何区分，我国民法实质上继承了大陆法系下的物债两分原则，该原则在《民法典》中亦得到了继承和创新。在该原则下，因物权是一种对世的、受到较强保护的权利，因此物权范围受到严格限制，只能通过法律规定设立（即物权法定原则）。而关于物权变动原因（即物权如何在不同主体之间进行流转），则一般通过债法予以规制。因此，如因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则属物权纠纷（如担保物权纠纷）。对于因物权变动的原因关系应属债权纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷[6]。举例而言，如A合法自建了一栋房屋，那么自房屋建成之日起A即拥有对该房屋的所有权（根据《民法典》第二百三十一条规定）。若A想将房屋出售给B，那么双方应当就该交易行为订立协议，该协议的签订和履行等行为应遵循《民法典》合同编相关规定。
3. 不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷中的“等”字应当做不完全列举地“等外等”解释
笔者以为，对法律条文中的“等”字理解可以参考最高法《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》(法〔2004〕96号)第四条规定。最高法前述《会议纪要》中认为，法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定，其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。有基于此，笔者以为《民诉司法解释》第二十八条规定中的“等”字，亦应理解为与不动产的“权利确认”、“分割”、“相邻关系”相似的物权纠纷。
二、规定适用不动产专属管辖规则的纠纷案件
据《民诉司法解释》规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷四类合同直接适用不动产专属管辖。下文以实践中较为常见的房屋租赁合同纠纷及建设工程施工合同纠纷为例展开讨论。
1. 房屋租赁合同纠纷
实践中有法院认为，适用不动产专属管辖的房屋租赁合同纠纷应限缩在与物权纠纷有关的案件中。如在（2020）闽民辖27号案件中，原告起诉要求被告返还租金并支付资金占用利息，一审法院认为诉争法律关系系明确的债权债务纠纷，不属于租赁合同纠纷，因此不适用专属管辖。笔者以为该观点值得商榷。首先，适用不动产专属管辖的四类纠纷系泛指与该四类纠纷相关的所有案件，而并不局限于《民事案件案由规定》中的特定案由；其次，《民诉司法解释》第二十八条第一款是对《民事诉讼法》第三十三条第一款的进一步解释，其内容实际上包含在第三十三条规定之中，因此第二十八条第二款的四类纠纷“按照不动产纠纷确定管辖”，展开解释应是“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷确定管辖”。故，上述四类纠纷的理解思路应当是：四类纠纷直接适用不动产所在地专属管辖，而与不动产有关的纠纷，则仅在为物权纠纷前提下方适用专属管辖。前述案件后经福州市中院报请福建高院指定管辖后，福建省高院认为，该案系由基础法律关系房屋租赁合同履行过程中引发的纠纷，应当适用专属管辖原则，指定租赁房屋所在地人民法院审理此案[7]。
除一般房屋租赁合同纠纷外，租赁合同还可能涉及到“委托经营”或“融资租赁”等问题。通常情况下，受理法院会“穿透审理”，从合同名称、合同目的以及合同内容等多角度考察合同实质，透过合同约定的各方权利义务来审查签订合同的实际目的，并以此确定案由以及适用法律[8]。
2. 建设工程施工合同纠纷
建设工程施工合同纠纷应适用专属管辖规则，这点毋庸置疑，实践中常出现争议的是与建设工程有关的其他纠纷是否同样适用专属管辖。据《民事案件案由规定》，建设工程合同纠纷包括建设工程勘探合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等9类合同纠纷，故建设工程施工合同纠纷实际上是建设工程合同的下一级案由，与设计合同纠纷、优先受偿权纠纷等同属于第四级案由，若按字面理解，仅应建设工程施工合同纠纷适用专属管辖。
但在《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》[9]一书中编者认为，“根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条规定，建设工程合同纠纷案件，按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖……”。此外，最高人民法院及其他相关判例亦佐证了上述观点[10]。由此可见，多数法院倾向认为第二十八条所列的4类合同纠纷并非特指该4个案由项下纠纷，而是列举了四种纠纷类型，并通过司法解释的形式明确该四类纠纷均适用不动产专属管辖，其中亦包括装饰装修合同[11]。笔者以为，这种理解和适用方式系基于对实践中建设工程合同纠纷审理的实际经验以及对现实因素的考量。实践中，建设工程合同纠纷通常涉及到建筑物的工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、价款优先受偿权等纠纷，由建设工程所在地的人民法院管辖审理更有利于查清案件事实以及后续可能涉及到的案件执行。
三、不适用专属管辖的与不动产有关之纠纷
因专属管辖具有司法上的强制性，当事人不可通过约定方式排除。因此，为保障当事人的意思自治、防止公权力过分干预市场经济及自由交易，笔者认为应当对专属管辖的范围作限缩解释。关于实践中通常容易引起争议且不属于专属管辖范围的与不动产“有关”纠纷，笔者总结如下：
1. 房屋买卖合同纠纷
通常情况下，因房屋买卖合同纠纷系引起不动产权属变动的原因，一般属于因合同关系而产生的债权类纠纷，既不涉及物权纠纷、亦不属于《民诉司法解释》明确规定适用不动产专属管辖的四类纠纷，不应适用专属管辖。在(2018)最高法民申1175号案件中，最高法认为案涉《股权投资协议》名为股权投资协议，实为房屋买卖合同，《民诉司法解释》规定的专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起的不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷，不属于不动产专属管辖。虽实践中原告多选择不动产所在地提起诉讼，但其依据并非不动产专属管辖，而是合同纠纷一般管辖规则[12]。
此外，确定房屋买卖合同纠纷管辖法院时应当注意以下三点：第一，确认买卖合同无效的纠纷[13]、与不动产有关的委托代理合同[14]及要求继续履行买卖合同的纠纷（卖方办理过户、买方办理），因涉及到履行合同的行为，亦不适用专属管辖[15]。
2. 物业服务合同纠纷
部分法院在裁判文书中认为物业服务合同纠纷也应适用专属管辖，理由在于：首先，物业服务合同按照不动产专属管辖确定审理法院，符合方便法院审理及方便当事人原则；其次，对《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”应当作宽松理解，物业服务合同纠纷一般涉及到对小区不动产的使用、收益、处分、保护和管理等情形，与不动产关系紧密，且涉及到物权，故应适用不动产专属管辖[16]。但依笔者检索，多数法院则倾向认为物业服务合同纠纷系基于双方达成的协议（即物业服务合同）而产生，属于因合同而产生的债权债务纠纷，因此应当适用有关合同纠纷的一般管辖原则[17]。
四、专属管辖与仲裁条款
仲裁条款，系协议各方当事人经协商一致，同意将纠纷提交仲裁解决的合意。仲裁条款有较为严格的形式要求，其根本目的在于保护当事人意思自治。因此，只有当合同各方当事人达成合意才具备启动和参与仲裁程序的资格。相较而言，虽然专属管辖具有强制性、排他性和优先性，但专属管辖是属于法院审理制度下的“专属”，并不适用于仲裁程序，亦即法官审理与仲裁是两个“并行”的程序，专属管辖虽可强制排除特定法院之外的其他法院对特定类型纠纷的管辖权，但是不得排除当事人签订协议中约定选择的仲裁机构对案件的审理权利。
需要特别说明的是，并非各方约定了仲裁条款之后，人民法院就绝对没有管辖权。根据《民事诉讼法》，当事人未提出管辖异议并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。另据《仲裁法》规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。故，即便当事人之间存在有效的仲裁协议，若一方当事人向人民法院起诉时未声明有仲裁协议，且法院受理后对方当事人应诉答辩的，应当视为双方放弃了关于仲裁的约定，人民法院具有管辖权。若各方在系列协议中先后约定仲裁和法院管辖的，应当视为对争议解决方式予以变更，以在后约定的争议解决方式为准[18]。
[1] 谢怀栻译.《德意志联邦共和国民事诉讼法》[M]. 北京.法律出版社. P10
[2] Code de procédure civile. 1976年1月1日起生效版本
[3] 台湾地区的法律里通常出现“應”、“得”或“不得”，其中“應”系指“必須、沒選擇”，法律效果为原则上无效，但无效的法律结果并不是绝对的，法条可以规定例外情况；“得”则是“可以、都行、有選擇”；“不得”则是“不可以、沒選擇”。因此，依据台湾地区民事诉讼法规定，只有不动产之物权或起分割或经界涉讼，才适用专属管辖。
[4] 根据《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产系指土地、海洋以及房屋、林木等定着物。
[5] 根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
[6] 《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知(2011)》
[7] 类似判决有安徽高院的（2019）皖民辖终75号民事裁定书、山东高院（2018）鲁民辖终325号民事裁定书、浙江高院（2016）浙民辖145号民事裁定书。
[8] 另据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》（法复〔１９９６〕１６号）（已于2021年1月1日失效），当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。
[9] 《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》人民法院出版社编著.北京.人民法院出版社，2019.3 P277
[10] （2018）最高法民辖41号、（2020）最高法民辖93号、（2018）最高法民辖终240号、（2018）最高法民辖41号、（2017）最高法民辖30号、（2017）最高法民再11号、2020）辽民辖终58号民事裁定书、(2018)京03民辖终1068号、（2018）京02民辖终418号、（2018）苏07民辖91号
[11] （2020）最高法民辖93号民事裁定书
[12] 根据《民事诉讼法》第二十三条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；另据《民诉司法解释》第十八条第二款，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。
[13] （2020）沪民辖153号、（2019）沪民辖84号
[14] （2020）沪民辖终37号。
[15] （2019）沪民辖201号、（2019）沪民辖237号、（2019）粤民辖143号
[16] （2019）渝0113民初11953号
[17] （2018）琼民辖终2号、（2017）浙01民辖终643号、（2018）京02民辖终794号、
[18]（2019）最高法民辖终396号
