伴随着中国经济的后发崛起，中国的房地产市场始终萦绕着令人难以拒绝的诱惑，房产所具备的稳定高额回报率不仅仅使得其常年成为炒房客的心头好，同时也让其荣登权钱交易榜单上的热销产品（贿赂），尤其是在北上广深这些房价奇高的一线城市，房产俨然已经化身成为了最合适不过的权力对价。
在房屋类受贿案件之中，实际可以细分为以下两种案件：第一种，受贿人直接收受行为人为其全款购买的房屋【物品型受贿】，受贿金额为本房产对应的客观市场价值；第二种，受贿人以明显低于市场的价格向请托人购买房屋【交易型受贿】[1]，受贿金额为受贿人向请托人实际支付的购房款与房屋对应客观市场价值之间的差价款。
在房屋类受贿案件中，司法实践对于如何认定受贿金额的问题几乎不存在任何争议，难点出现在后续的涉案房屋执行环节，对于追赃范围的具体把握。相较于上述所言的第一种方式，第二种方式【交易型受贿】无疑具有更强的隐蔽性，因此深得受贿人的青睐，故笔者在本文仅对第二种情况展开讨论。
一、交易型受贿涉案房屋追赃范围的标准规范
无论是《07年受贿意见》[2]亦或是《2016年贪污贿赂解释》[3]都没有明确受贿罪案件的基本追赃逻辑是什么，因此有必要回归到刑法追赃的基本框架下去寻求答案，《刑法》第六十四条对于犯罪物品的处理事项作出了原则性规定“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理”，但是这里所说的“一切财物”仍意味不明，不能为司法官员处理实务问题提供任何规范化指引。
为破解长期以来困扰司法官员的刑事涉案财物执行难题，最高院于2014年10月30日发布了《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定（法释〔2014〕13号）》（以下简称“《刑事裁判涉财产部分执行规定》”），该规定是最高院出台的第一个对刑事涉案财物执行问题作出的专门性规定，该规定第十条重申了刑事追缴的基本原则“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴”，另外还确立了赃款赃物转化形态的追缴原则“被执行人将赃款赃物投资或者置业，对因此形成的财产及其收益，人民法院应予追缴。被执行人将赃款赃物与其他合法财产共同投资或者置业，对因此形成的财产中与赃款赃物对应的份额及其收益，人民法院应予追缴。”[4]
对于上述规定中“收益”一词的概念，最高人民法院刘贵祥法官及闫燕法官在《<关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定>的理解与适用》一文中解读道“收益包括赃款赃物的自然孳息、法定孳息以及将赃款赃物置业、投资所获取的租金、股金分红等物质利益”，这个解读美中不足的地方在于未明确将自然增值[5]囊括其中，正是如此才导致了诸多法院对于涉案财物的追赃范围产生了不同的认识。但从理论出发，对涉案房屋的自然增值部分予追缴实际上不存在任何争议，正如著名法谚所言“任何人不得从自己的违法行为中获利”。
综上所述，交易型受贿中，涉案房屋的追赃范围既包括房屋差价款本身，也包括差价款对应份额的孳息以及自然增值。
二、涉案房屋追赃范围的司法乱象
1、情形A：仅追缴了房屋差价款本身，未对孳息及自然增值进行追缴
案例1：丁X宽受贿案[6]
案情简述：
北京市第二中级人民法院认定被告人丁X宽于2001年至2003年间，利用担任北京市经济委员会委员，主管工业企业生产经营的职务便利，为北京市琉璃河水泥厂生产经营提供帮助，后被告以明显低于市场的价格（43.6万元）从琉璃河水泥厂购买了位于北京亚运村附近的房屋一套，差价款共计人民币41万余元。（经价格鉴定，被告购买时该房屋实际价值为人民币83.38万元）
后续执行：
根据该案判决书及对应执行裁定书[7]，办案单位对于被告人丁X宽以明显不合理低价购买的涉案房屋并未查封，而对于该涉案房屋的追赃范围，最后也仅仅是追缴了差价款人民币41万余元，对于差价款（赃款）对应份额部分的孳息及自然增值部分并没有予以处理。
2、情形B：仅追缴了房屋差价款本身及孳息，未对自然增值进行追缴
案例2：吴X安受贿一案[8]
案情简述：
福建省厦门市中级人民法院认定被告人吴X安于2000年至2010年期间，利用担任厦门市规划管理局用地处副处长、处长、建筑工程管理处处长的职务便利，为陈某1实际控制的国某公司、诚信置业公司在开发房地产项目办理相关规划审批手续等事项上提供帮助。2010年8月23日，吴X安以其二哥吴某1的名义，出资1,140,175.6元向陈某1购买国某公司开发的金山西二里251号（国际山庄）住宅（别墅）一套。经厦门市海沧区价格认证中心鉴定，该房产市场价9,742,633元。吴景安通过以明显低于市场价格购房的方式收受陈某1送予的贿赂8,602,457.4元。
后续执行：
本案中，房屋差价款8,602,457.4元被认定为被告人吴X安的犯罪所得，且判决书明确追缴该处房产的孳息（在本案中，该房产由吴景安将该别墅出租，由其二哥吴某1夫妻代收租金），但是判决书并未提及对房屋自然增值部分的追缴问题。另外，判决书还明确要将该处房产进行拍卖，拍卖价款用于执行财产刑及用于犯罪所得（包含孳息）的追缴。
3、情形C：同时追缴了房屋差价款本身、孳息以及自然增值
案例3：韩X保受贿一案[9]
案情简述：
江苏省高级人民法院认定被告人韩X保2006年至2010年期间，利用其担任江苏省原溧水县人民防空办公室主任的职务便利，为南京宁欣房地产开发有限公司（以下简称“宁欣公司”）在人防易地建设费收取等方面提供帮助。2013年6月，韩X保以44.5195万元的价格购买该公司开发的阳光佳苑小区16幢1单元201室住房一套。经评估，上述房产时价85.6万元，韩X保购房价格明显低于市场价格，低价购房的差价款为41.0805万元。2014年，韩X保将上述房产以80万元的价格出售给万某。
此外，2007年3月份，被告人韩X保利用其担任江苏省原溧县人民防空办公室主任的职务便利，为原溧水县大金山庄国防园管理处在建设人防民防教育展馆等方面提供帮助，以8万元/套的价格为其本人和万某购买该管理处下属大金山物业管理有限公司的金山公寓6幢201室和3幢404室住房二套。经评估，当时上述房产对外销售的市场价格分别为15.6万元和15.3万元，韩X保购房价格明显低于市场价格，低价购房的差价款为14.9万元。后韩X保、万某分别将上述房产出售，分别得款22万元、22.68万元。
后续执行：
本案中，法院最终认定韩X保的违法所得数额的为139.9805万元，另外法院还明确了犯罪所得所对应的孳息为6.64万元，但是并未提及此处孳息的具体计算方法，笔者通过计算明确了判决书中所提及的孳息实际上对应的是低价购房差价款对应份额的自然增值。
三、结语
在本文中，笔者以交易型受贿中的涉案房屋的追赃范围作为着眼点，从相关涉案财产执行规范以及司法案例两个维度出发，试图勾勒我国司法实践中刑事涉案财物执行问题的现状与症结，相较于认罪认罚制度等研究热区，刑事涉案财物的执行问题始终是学界研究的一个不毛之地，希望相关学者对此问题能够予以重视，最高院也需要以身作则，对于刑事涉案财物执行问题中的难点问题予以调研（例如刑事涉案财物的审前保全程序、对于被害人损失的退赔程序），对《刑事裁判涉财产部分执行规定》中的内容予以细化更新或者另外出台补充性的执行细则。
如此一来，这刑事审判的最后一公里才算是有了常规化的基本动作，而不至于继续地野蛮生长。
注释：
[1] 当然，受贿人也可以明显高于市场的价格向请托人出售房屋，两种模式其实是等价的。
[2] 2007年7月8日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见（法发〔2007〕22号）》，本文简称“《07受贿意见》”
[3] 2016年4月18日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释（法释〔2016〕9号）》，本文简称“2016年贪污贿赂解释”
[4] 刑诉法解释（2021年）第四百四十三条延续了这一表述
[5] 自然增值作为民商法领域出现的高频词汇从未在刑事领域相关规定内出现
[6] 案号：(2015)二中刑初字第48号
[7] 具体裁定内容可参照(2015)二中执字第745号以及(2015)二中执字第745号之一
[8] 案号：(2017)闽02刑初10号
[9] 案号：(2018)苏刑终259号
