“地产+教育”模式下教育资产收购途径与主要法律问题

作者: 钟鸣 唐梅

观点

前言

随着地产行业正在从黄金时代向白银时代转移,越来越多的房地产开发商顺应宏观经济形势与政策的变化,积极调整发展战略、向“地产+”的方向发展,寻求新的增长点。

教育作为强劲刚需,自然而然成为地产商着力及转型的方向之一。“地产+教育”的运营模式可实现资源的互补和共享,优质的教育资源亦能提高地产的商业附加值。

近年来,为弥补公共教育资源的不足,政府陆续颁布了一系列法规政策来引导和鼓励一些民间资本投资教育行业。特别是2017年9月1日的《中华人民共和国民办教育促进法》(以下简称“《民促法》”)的出台,从立法层面为地产商及其他民营投资人投资教育产业提供了规范、指导。

笔者根据项目经验,通过本文对地产商收购民办学校教育资产项目中通常使用的并购方式与法律风险予以介绍,并提出风险解决办法以供读者参考。

一、 教育资产并购方式的选择

教育资产收购方式主要包括股权收购和资产收购两种。

在股权收购模式下,收购方通过认缴增资或受让原股东股权的方式成为目标公司的股东,从而间接持有目标公司的资质和其名下的标的教育资产;而在资产收购模式下,收购方则通过支付对价而直接获取标的教育资产。

股权收购与资产收购虽然在交易主体、收购客体、负债风险、税费成本、变更手续等方面具有不同的特点,但均可以间接或直接实现收购方的收购目的,且从法律风险层面并没有绝对的优劣之分,收购方一般根据财务团队及律师团队审计或尽调结果所反映的情况,结合项目需求、财务成本及风险承担能力选择合适的方案。

二、 教育资产并购交易中重点关注的法律问题

通常情况下,地产商收购教育资产的目的系拟利用该等教育资产继续开展办学活动,进而带动配套房地产项目的建设与销售。基于此目的,教育资产并购实务中对于学校主体资格及办学资质的审查必不可少。根据《民促法》的规定,结合经办教育资产并购项目的经验,笔者认为应重点关注以下法律问题:

1、民办学校的主体资质审查

根据《民促法》规定,举办者举办民办学校须向审批机关提交设立申请,审批机关对批准正式设立的民办学校发给办学许可。民办学校取得办学许可证后,应进行法人登记。

因此,在达成正式交易前,收购方应审核民办学校开展办学活动是否已取得相应的《民办学校办学许可证》及《民办非企业单位登记证书》办学资质与法人主体资格,否则可能对收购方继续开展办学活动构成实质性障碍。

2、举办者变更的实操可行性分析

根据《民促法》规定,民办学校的举办者可以变更,须由原举办者提出,再进行财务清算后,经学校理事会或董事会同意,报审批机关核准。

但由于目前《民促法》等相关法律法规均未对变更举办者的条件、办理资料流程等具体事项进行统一规定,且据笔者的项目经验,诸多地方教育主管部门尚未出台相应的民办学校举办者变更的办事指南及操作流程。因此,建议收购方在拟定交易方案时充分考虑这一不确定因素对交易方案的影响,积极与当地教育主管部门沟通,以确认举办者变更的实践可操作性。

3、举办者出资用于办学的资产是否到位

根据《民办教育促进法实施条例》规定,民办学校的举办者可以用资金、实物、土地使用权、知识产权以及其他财产作为办学出资。

因此,在达成正式交易前,收购方应对举办者的出资情况进行审查,具体审查事项例如:若举办者以现金形式出资的,资金是否到位且不存在抽逃出资的情况;若举办者以土地、房产、知识产权等实物或权利资产出资的,是否已办理权属或权利变更登记并实际交付学校使用等。

4、教育资产本身是否存在法律瑕疵

(1)    审查交易对方是否系标的教育资产的合法权利人

根据笔者项目经验,建议收购方在审查交易对方提供的国有土地使用权证、房地产权证等权属证明的同时,实地走访当地国土及/或房产管理部门,核查权属证明的真实性。

(2)    标的教育资产是否设有权利负担

与普通资产收购项目的尽调程序相同,收购方应实地走访国土及/或房产管理部门对标的教育资产是否设置抵押、司法查封等权利负担进行核查,避免标的教育资产存在权利负担而对资产交割构成实质性障碍。

(3)    审查校舍等建筑的报批报建、竣工手续是否齐全

一般情况下,房屋权利人持有房地产权证即表明其已完成报批报建手续(取得建设“四证”及相关备案手续)以及消防、规划、竣工验收等手续。但根据笔者项目经验,一些地方政府为了招商引资、促进当地教育事业的发展,对学校建设工程的审查并不严格,甚至允许学校先建后批或边报边批。因此,建议收购方对学校建设工程手续进行严格审查。

5、教育机构诉讼及负面影响的核查

由于近年来在政策鼓励下民办学校大量兴办,加之监管不到位等原因,很多民办学校存在发布虚假招生广告、伪造学历证书、职业资格证书等非法行为,因此涉诉或受到行政处罚的情况比较常见。如目标学校已存在较为严重的负面新闻或已遭受相关行政处罚,则将对收购后的招生工作产生不利影响。

因此,在达成正式交易前,收购方除应实地走访当地教育主管部门了解学校招生、安全及办学活动等情况外,还应通过对目标学校的实地考察、网络舆情调查等多种渠道,对目标学校经营状况作出综合判断。


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