“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一定位配合“租购并举”的顶层设计，为未来的市场格局奠定了基调。中央决心通过增加优质房源供应、整饬市场秩序，改善租房体验，补齐住房体系中“租”这个短板。让“租”“购”并举，支撑起一个健康的房市，使各个群体都能通过不同渠道，实现住有所居的美好梦想。
相应的，长租公寓（含公共租赁住房）成为聚光灯下的焦点产品，而四单资产证券化产品 的顺势推出，也成为热点话题。那么，哪些类型的土地和物业可以做长租公寓呢？
首先是首批13个城市集体建设用地上的住房。
国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号，2017年8月21日）“一、总体要求（四）试点范围。按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”
值得关注的是，农村集体经营性建设用地入市，将为长租公寓提供大量的土地储备。
其次是国有建设用地住宅用地上的住房。
在调控背景下，拍地竞自持已经成为常态。近两年来，有大量有实力的开发商进军长租公寓领域，通过自持经营行为打通未来走向资产证券化的道路。比如，在新派公寓和保利地产的类REITs项目中，新派公寓的投资人赛富不动产基金和保利地产都是将自持物业作为资产证券化的基础资产。
需要注意的是，目前市场比较偏好集中式长租公寓 ，比如新派公寓；但分散式长租公寓 也有资产证券化的尝试，比如“中信证券•自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划” 通过设立信托计划向“自如友家”和“自如整租”的租客发放的2万多笔房租分期小额信托贷款及循环期内受托人以信托贷款回收款持续发放的信托贷款。该专项计划引入了底层资产的循环放贷交易结构。根据信托的交易安排，信托的循环期内，受托人将以信托贷款回收款于循环放款日持续发放符合放款标准的信托贷款。在专项计划端循环期按季付息，分配期按月付息，投资者循环期不偿还本金，分配期过手摊还本金。
再次是商业用地上的商业用房（如购物中心、写字楼等）。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，2016年5月17日）中规定：“二、培育市场供应主体 （四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。（五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。（六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
五、支持租赁住房建设 （十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。”
第四是工业用地上的国有厂房。
《住房城乡建设部 国家发展改革委 公安部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 工商总局 证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号，2017年7月18日）中规定：“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”
第五是酒店物业。
目前相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域。但在国内，已有服务式公寓或酒店式公寓，该类公寓可理解为长租公寓的高端产品。如城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下，2017年与58同城达成战略合作）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即为酒店背景长租公寓企业的代表。
提示：
1.底层基础资产的质量和后续运营效益是长租公寓的核心价值所在（目前，资本比较青睐一二线城市的集中式长租公寓产品）。
2.集体经营性建设用地的稳定性问题需要给予足够重视（与公开土地市场招拍挂拿地不同，与村集体经济组织签订协议时应考虑到租期、租金及履约问题等能满足未来资产证券化设计）。
3.商业用房改建为租赁住房需要调整土地用途，同时消防要严格按照国家和地方的住宅设计规范改造后方可出租。
