住宅区配套公建物权归属浅析

作者:叶文

观点

2007年《中华人民共和国物权法》的颁布将建筑物区分所有权这样一种权利制度化,以法律形式明确了业主对于建筑物专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利。但在实务中,围绕住宅小区出现的确权纠纷层出不穷,特别是关于“配套公建”的权属确定。笔者日前也接触了关于小区热力站的占有、管理的纠纷,现就住宅区配套公建的物权归属确定简析如下。

 

一、配套公建的范围界定


配套公建即配套公共服务设施,主要指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑和设施。目前我国法律法规体系中并未对配套公建有统一的定义,涉及配套公建的规定如下:

 

《物权法》第73条规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

 

《城乡规划法》第29条规定:城市的建设和发展,应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设,妥善处理新区开发与旧区改建的关系,统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。……优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设……。

 

《物业管理条例》第50条规定:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。……。

 

《城市房地产开发经营管理条例》第12条和第18条规定涉及。

 

《房屋登记办法》第31条规定:房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。

 

《建设部关于发布国家标准<住宅建筑规范>的公告》第4.2.1条规定:配套公共服务设施(配套公建)应包括:教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。

 

基于上述规定,我们可以看出,国家对“配套公建”并没有统一的界定范围,《物权法》中也没有明确公共设施的范围,因此造成实务中住宅区配套公建的物权归属界定模糊的现状。

 

按照国家对住宅建筑的规范要求,对于配套公建的范围是按照其按用途来界定的,包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等九类公用设施。


二、业主的共有物权范围

 

正是由于《物权法》虽然规定了业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利,但又没有明确该“共有部分”的界定范围,因此最高人民法院在2009年公布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,该解释第三条规定:除法律、行政法规规定的共有部分外,还应当包括以下部分:建筑物的基本结构部分(如基础、承重结构、外墙、屋顶等)、公共通行部分(如通道、楼梯、大堂等)、附属设施、设备(如消防、公共照明等)和其他结构部分(如避难层、设备层或者设备间等结构部分);其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。但是,市政公用部分、城镇公共道路、绿地并不属于业主共有部分。


三、配套公建物权归属的认定 

 

结合行政部门规范对配套公建范围的界定和《物权法》法律及相关司法解释对于业主“共有部分”的界定,笔者认为不能简单地以建筑物是否为“配套公建”的定义判断来确定其物权的归属。考虑到配套公建的不同用途,笔者认为在界定配套公建的物权归属时可从以下几个角度评判:

 

首先,对于《物权法》或其他法律、法规及司法解释明确了“共有部分”物权归属的,应当依照法定原则认定。例如:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确指出市政公用部分、城镇公共道路、绿地并不属于业主共有部分;《物权法》明确规定物业服务用房属于业主共有部分。

 

其次,在没有法律、法规明确该建筑物的物权归属的情况下,可以根据《国有土地使用权出让合同》、《商品房买卖合同》的具体约定确定,并且在不违反法律规定的前提下,上述合同中关于建筑物权属的约定对开发商、业主均有法律上的约束力。比如:住建部发布的《商品房买卖合同示范文本》第十九条即明确约定了建筑物区分所有权的具体范围。只要业主在买卖合同中约定将特定配套公建纳入公用建筑面积分摊范围,则该产权归全体业主;或者政府在出让土地时明确要求开发商投资建设特定的配套公建并约定该建筑物的物权归开发商所有,则开发商对此可享有物权。

 

第三,在没有法定或合同约定的情形下,可以根据“谁投资谁受益”的原则确定建筑物的物权。例如,虽然未在商品房买卖合同约定小区配套物业的产权,但业主的购房价格中已将特定的配套物业纳入公用建筑面积分摊范围,业主实际上已承担了该配套物业的建设费用,从公平的角度出发,该配套物业的物权亦应归全体业主共有而非属于开发商所有。

 

在目前“配套公建”的范围界定和产权归属没有统一规定的情况下,虽然通过以上方式可以帮助我们在法定之外来甄别小区配套物业的物权归属,但是在已形成争议的情况下亦需通过法院的判定来最终确定。这也增加了业主及律师在办理相关业务时的难度,当务必在办理不动产登记之前确定业主共有部分的范围或者明确公共建筑面积的分摊范围,避免日后就共有范围和权利产生争议。

 

当然,笔者认为只有通过立法的方式明确“配套公建”的界定范围和物权归属,比如根据配套公建的不同用途确定不同投资主体,并相应地确定物权归属,才能从根本上解决住宅区配套公建设施的权属问题。

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